Flexible Büroflächen für das Zeitalter der verteilten Arbeit
Der potenzielle großflächige Übergang von der Arbeit im Büro zur Arbeit zu Hause stellt eine große Unsicherheit in Bezug auf den künftigen Bedarf an Büroflächen in unseren Städten dar. Angesichts dieser Unsicherheit müssen Immobilienentwickler ihre Portfolios verwalten. Die Anwendung der Realoptionsmethode wird ihnen dabei helfen, ihre Portfolios zukunftssicher zu machen.
Wo wir arbeiten und wie wir zusammenarbeiten, sind zwei Fragen, mit denen alle Unternehmer konfrontiert sind. Einerseits ist es vorteilhaft, wenn alle Mitarbeiter auf engem Raum zusammenarbeiten, um z. B. eine einfache Kommunikation und schnelle Problemlösungen zu ermöglichen. Andererseits spart die Arbeit von zu Hause aus z. B. Fahrtzeiten und ermöglicht vielen eine bessere Work-Life-Balance. Das perfekte Gleichgewicht zwischen der Arbeit im Büro und im Home-Office ist von Person zu Person, von Unternehmen zu Unternehmen und von Zeit zu Zeit unterschiedlich.
Eine Sache, die uns COVID-19 gezeigt hat, ist jedoch, dass mit den verbesserten Videokonferenztechnologien die Vorteile der Arbeit im Büro und die Nachteile der Arbeit zu Hause vielleicht nicht mehr so groß sind, wie sie früher waren. Dieser Perspektivenwechsel ist zwar insgesamt positiv, hat aber für Immobilienentwickler den Nachteil, dass er die Unsicherheit im Zusammenhang mit dem Bedarf an Büroflächen erhöht.
Bei einer derartigen Ungewissheit für die Zukunft ist eines klar: Die starren Raumkonfigurationen der meisten Büros (z. B. in Büros und Besprechungsräume unterteilte Stockwerke, die für einen voraussichtlichen Bedarf dimensioniert wurden und nicht in der Lage sind, einen anderen Bedarf effizient zu decken) garantieren keine angemessene Raumnutzung (siehe Abbildung 1). Flexible Raumkonfigurationen könnten hier Abhilfe schaffen, indem sie es beispielsweise ermöglichen, eine endgültige Entscheidung über Raumkonfigurationen aufzuschieben, bis mehr Informationen über den Raumbedarf vorliegen. Ein Beispiel für eine flexible Flächenkonfiguration sind Working-Hub-Bars - d. h. eine Bar/Kantine mit einer Mischung aus Open-Space-Tischen und privaten Räumen und ausgestattet mit Bürodienstleistungen (z. B. ausgezeichnete Internetverbindung und Druckservice) -, die sowohl als reguläre, öffentlich zugängliche Bars als auch als Büro- und Besprechungsräume fungieren können (siehe Abbildung 2). Ein weiteres Beispiel sind flexible Arbeitsräume - d. h. Bürobereiche mit einer Mischung aus Open-Space-Tischen und Besprechungsräumen mit flexiblen Wänden für eine modulare Neukonfiguration -, die leicht verändert werden können (siehe Abbildung 3).
Obwohl dies faszinierende Ideen sind, erfordert die Umwandlung von festen in flexible Büroflächen oft erhebliche Investitionen, die von Immobilienentwicklern sorgfältig abgewogen werden müssen. Dies erfordert eine Quantifizierung der Kosten und des Nutzens der Investitionen unter ausdrücklicher Berücksichtigung der Dynamik des Arbeitsumfelds, wofür die Methode der Real-Optionen perfekt geeignet ist. Um Immobilienentwickler in dieser Hinsicht zu unterstützen, arbeiten die Gruppe Infrastrukturmanagement und das Spatial Transformation Laboratory der ETH Zürich derzeit daran, genau zu zeigen, wie die Realoptionsmethode zur Lösung dieses spezifischen Problems eingesetzt werden kann. Die Zusammenarbeit zwischen den beiden Forschungsgruppen stellt sicher, dass der neueste Stand der Entscheidungsfindung und genaue ganzheitliche Modelle der Bürogebäude und der städtischen Systeme, in die sie eingebettet sind, verwendet werden. Die daraus resultierenden verbesserten Entscheidungen werden dazu beitragen, dass die städtischen Zentren stark und lebendig bleiben und die Bürogebäude der Nachfrage standhalten.